La constructora y desarrollista Debaires sigue expandiendo proyectos en Buenos Aires. Los proveedores que la acompañaron en este desayuno empresarial fueron Sika, Química Llana, PVC Tecnocom, Indusparquet y Knauf, y del diálogo surgieron temas actuales, intensos y valiosos. Por Soledad Aguado
La Zona Sur los vió nacer y crecer. Desde hace más de 15 años, el mercado de la construcción recibió a Debaires en su juego y lo convidó también con la búsqueda de terrenos para desarrollar emprendimientos inmobiliarios con su propia impronta y diseño. Así, se hicieron de un target que a veces pareciera desatendido por el mercado en general, que es el de la primera vivienda, esa a la que cuesta acceder pero que da tantas satisfacciones. Por eso, en la empresa persiguen una ecuación de costobeneficio precisa, que le de una mano a los que compran y que jerarquice sus proyectos por la medida justa del diseño, los materiales y las ubicaciones que eligen.
“Debaires diseña y ejecuta distintos tipos de obras, como viviendas uni y multi familiares, complejos, lofts, duplexs y locales comerciales, además de, en los últimos tiempos, edificios de oficinas. Para estos proyectos, brindamos servicios de proyecto, dirección de obra y construcción”, comentó Daniel Adrián Vega, director general de Debaires, para dar el puntapié inicial del diálogo en la mañana de agosto de nuestro encuentro empresarial. Entonces, explicó las claves de sus emprendimientos: obras que abordan la creación de nuevos espacios con base en la circulación de aire y luz, lo que genera una corriente de energía natural que se potencia con un concepto de la distribución de ámbitos ajeno a todo conflicto de funcionamiento.
“El target de la primera vivienda es muy definido y para ellos hay que optimizar costos para lograr el mejor resultado, dado que están accediendo a un primer paso en lo inmobiliario”, explicó Vega. Muchos inversores son los compradores de este tipo de departamentos, óptimo para la renta, de 1 y 2 ambientes. Muchas unidades se plantean divisibles, con la posibilidad de generar un segundo dormitorio y tener de esta manera un mayor potencial de crecimiento familiar a futuro.
Hoy en día, Debaires lleva adelante nueve proyectos simultáneamente: cuatro están en ejecución, otros cuatro en el inicio de obra y se suma un proyecto más en el Distrito Tecnológico, que ya los albergó con obras anteriores. En este caso, se trata de La imprenta, con 115 unidades, sobre un terreno de 2500 m2, que debieron particionar con oficinas a partir de la idea de que el distrito necesita no sólo vivienda sino también espacios para empresas, muchas de ellas, asociadas a la tendencia “techi”. “Por eso, modificamos espacios, volúmenes, agregamos pisos técnicos y añadimos más altura a las plantas”, dijo.
Como la actividad no cesa ni un solo día, Vega ya está en busca de un nuevo terreno para construir oficina de primera línea para empresas de más envergadura. En el mapa de sus emprendimientos, la mayoría de las clavijas se colocan sobre los barrios de Boedo, Almagro y Parque Patricios, éste último, un barrio donde la arquitectura urbana se encuentra en plena evolución y donde el respeto por el entorno arbolado, pulmón de la ciudad, es primordial.
Para comenzar el raconto, Los Hilares I y II, en Colombres 1333 y 1351, en el corazón de Boedo, proponen 98 unidades estilo loft, con el acento en la luminosidad y una superficie que varía entre los 35 y los 80 m2. Entre sus áreas comunes, suma, así como otros tantos de los proyectos con el sello de Debaires, piscina, solarium, salón de usos múltiples, laundry, cocheras y locales comerciales.
A dos cuadras de allí, el edificio Castro también se beneficia de la buena ubicación con 20 unidades monoambientes, aptas para profesionales. En el caso de La imprenta, en Parque Patricios, se privilegia también, a la hora de la venta, la llegada de la línea de Subterráneos H para ampliar la red de comunicación y fácil acceso. Aquí, como explicó Vega, las vivienda multifamiliares distribuidas en monoambientes, 2 ambientes y lofts, añadieron oficinas apto profesional, ideal para jóvenes.
Mientras tanto, Almagro es otro de los barrios elegidos para un proyecto de menor escala y mayor exclusividad aún, a metros de la avenida Independencia, sobre 33 Orientales al 600. Ya más alejado de la urbe porteña, el edificio Libertad, en Cañuelas, respira en un contexto placentero de arboledas frondosas, con viviendas y locales comerciales, de superficies que van desde 40 a 100 m2.
“En proyecto, tenemos obras con más departamentos monoambientes y de 1 y 2 ambientes divisibles, siempre de excelentes terminaciones y apertura a la luminosidad natural”, expresó el director de Debaires, que apuesta fuerte por Boedo y Caballito en estos dos últimos emprendimientos. “Somos una empresa de Zona Sur y nos abocamos a encontrar terrenos y hacer crecer nuestro lugar. Pensamos en que es preciso trabajar sobre zonas no densamente pobladas ni capitalizadas aún en el mercado inmobiliario como ameritarían. Por eso es que ubicamos nuestros proyectos en torno a las zonas premium, en manzanas no tan colonizadas ni donde han puesto el ojo otros desarrolladores. Boedo, Almagro, Parque Chacabuco, Parque Patricios y sus espacios intermedios...”, manifestó orgulloso de la tarea.
En estas zonas, la incidencia de la tierra oscila los 200 U$S el m2. Y un proyecto como es el Distrito Tecnológico, apuntalado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, incent iva a subir la apuesta por revitalizar el barrio. “Por ejemplo, las oficinas dan muy buena renta dentro del distrito”, agregó. Cuando Vega toca el tema del distrito, la mesa comienza a girar con opiniones y datos. Y no tardará en convertirse en un diálogo por demás interesante.
Están presentes, café por delante en Novecento de Las Cañitas, la arquitecta Marilita Giuliano, jefe técnico de Knauf, acompañada por Alfredo Lugrín, gerente técnico de la empresa; el licenciado Cristian Rodríguez Ponce, responsable de la Unidad de Negocios Contractors de Sika Argentina; la arquitecta Adriana López, de la División Perfiles de PVC Tecnocom, jefe de Grandes Proyectos y planes IPV/FONAVI; el licenciado Carlos Sigüeiro, encargado de marketing de Productora Química Llana; y Pablo González Varela, socio gerente de IndusParquet.
Uno de ellos, arroja el dato de que el Banco Ciudad está licitando su obra en el Distrito Tecnológico y exige contrataciones por norma LEED. Y allí comienza el debate entre los presentes.
Ser o no ser LEED“La implementación de la norma LEED es muy costosa”, opina Pablo González Varela, de IndusParquet. Por ejemplo, en el rubro que me atañe, la madera con certificación LEED cuesta el triple que la madera que no cumple con la norma. Los árboles son marcados especialmente y se les realiza un seguimiento exhaustivo durante todo el proceso. Este seguimiento se denomina Chain of custody, y demanda, claro está, costos realmente altísimos”.
Por su parte, Marilita Giuliano comentó: “Pienso que la norma LEED no debería ser una suerte de Multiple Choice para ver si una obra la cumple o no la cumple. El planteo debería estar relacionado al producto, cuánto hay de reciclable en un proyecto pero también cómo se fabricó ese producto que ahora está incorporado en la obra, que no haya polucionado antes de estar presente en ella. Y también tener en cuenta la sustentabilidad y el cuidado de todos los procesos de construcción que estén involucrados en el edificio”.
Para Adriana López, de PVC Tecnocom, la sustentabilidad comienza por casa y desde la materia prima. “El PVC, de por sí, tiene el beneficio de ser un material amigable para con el medio ambiente y en el caso de la perfilería que hacemos, de tener todas las condiciones para la aislación térmica y acústica. El DVH suma a la sustentabilidad, al ahorro de energía posterior y valoriza el proyecto definitivamente”, sostuvo.
Las ventajas son claras, sin embargo, Daniel Vega comenta que la incidencia en el costo de obra va del 3 al 8% a la hora de incorporar la normativa en una obra. Y como el proceso es largo y es difícil traspasar ese incremento a los compradores, siempre hay que buscar una ecuación equilibrada. “La clave está en incorporar las ideas sustentables posibles desde el inicio del proyecto”, dijo criterioso, y todos asintieron. De hecho, González Varela propuso como ejemplo las reglas claras que tuvo la urbanización de Puerto Madero, más allá de las críticas que haya recibido ese proyecto en el pasado. “El tema es comenzar a profesionalizar la idea sustentable. Está empezando a haber empresas que piden la certificación LEED en los edificios en los que se instalan para sumar puntos para calificar a créditos y otras que no lo valoran de tal modo. En el caso de los call centers que trabajan las 24 horas, precisan disminuir costos a largo plazo, por eso atienden más a las necesidades respecto de la energía. Para nosotros, en el rol de constructores, hoy la misión es calificar y revalorizar el área donde se ubican nuestros edificios”, agregó el titular de Debaires.
Especificar la sustentabilidad desde el inicio del proyecto es un voto que también embandera Alfredo Lugrin, de Knauf. “El tema de los revestimientos térmicos es algo que no se puede revertir una vez que está hecha la obra. Si no se lo toma en serio, no sólo pierde el beneficio el habitante de la obra sino también la gente que está fuera del edificio. Una conciencia general sobre lo sustentable tiene su eco en la vida cotidiana de la sociedad”.
“El caso es que tampoco hay suficiente conciencia energética”, subrayó la arquitecta López. “Hay que pugnar porque los proyectos estén pensados para ahorrar. Educar desde el usuario que, generalmente, no advierte los materiales ni el tipo de construcción pro-ahorro”. “Yo creo que la eficiencia surge a partir de la carencia. Estamos malgastando recursos”, comentó el gerente comercial de IndusParquet. Y la arquitecta Giuliano agregó: “Los subsidios hacen que no veamos como tan costosos ni como recursos que se agotan a la luz, el gas, la energía”. El caso del DVH surgió como un ejemplo claro: hoy es más una moda que una decisión que parta de la conciencia sobre el consumo. “La necesidad del ahorro energético está implantada y moralmente, creo que todos vamos a tender a ello. De hecho, las nuevas generaciones nos empiezan a mostrar ese camino con más naturalidad de cómo lo entendemos nosotros.
Como desarrollistas, en el escenario que nos toca vivir, tenemos necesariamente que buscar el equilibrio. Medir el mercado y hacer lo mejor posible. Quisieramos tener lo mejor pero no podemos pagar de más el m2 construido porque el cliente no lo acepta y en nuestro caso, viene a buscar un producto terminado por 50.000 dólares promedio. Cuando se masifiquen algunos productos marcados por la normativa LEED o certificados desde la sustentabilidad, quizás los costos tiendan a bajar y sea más fácil asumirlos”, destacó Vega y a la vez, mencionó otro tema coyuntural para la ciudad que es observar la capacidad de infraestructura de las nuevas zonas donde se construye. “Atendemos de empresas familiares a multinacionales, de rubros muy dispares. De allí que la apuesta sea la de buscar el punto intermedio entre lo LEED y los edificios tradicionales. Acercarnos al ideal lo más que podamos. Cierto es que no hay incentivos desde el Gobierno de la Ciudad para lograrlo. De todos modos, la intención es clara para Debaires: de acá a un año, el objetivo es precalificar en normativa”, redondeó Vega, acompañado por Carla Briasco, la encargada de comunicación de la constructora. La mano de obra Otro gran dilema surge en medio del diálogo entre constructora y empresas proveedoras de materiales de primera línea: la mano de obra y su intervención en los productos de gran tecnología que, si no están bien aplicados, diluyen su potencial y su valor.
“El yeso es un material más de la obra que permite reducir tiempos de frague, que aporta sencillez.Tenemos un centro de formación para acercar las soluciones en lo que es aplicación y trabajo con las placas. A la placa hoy se le exigen niveles de terminación que a la luz natural queden impecables pero que, cuando dependen de un aplicador no tan capacitado, pueden mostrar tornillos mal tapados, notarse las juntas, entre otras cosas. El tema empieza, como decíamos antes, en el proyecto mismo: desde los pliegos de la obra dejar en claro a qué calidad quiero llegar con la construcción en seco”, destacó la arquitecta Giuliano.
“El 80% de las obras que hacemos, se concretan con personal propio y se impulsa con esfuerzo su capacitación contínua”, respondió Vega. Desde su experiencia, Rodríguez Ponce, de Sika Argentina, manifestó: “Si vas a comprar un producto de tecnología y gran performance y no ponés el acento en la colocación de calidad, el producto pasa a no valer la pena. Hemos hecho, sólo para citar un caso, piscinas en altura, capacitando a los instaladores, hace 7 años y no han tenido ni una filtración. Sabemos que el producto responde perfectamente pero tenemos que asegurarnos que la colocación sea debida. Para eso, hay que educar en obra, concientizar sobre quién aplica, supervisamos a los aplicadores desde Sika. Creo que el Distrito Tecnológico será un buen lugar para abrir la cabeza y diferenciarse con obras que estén bien concretadas”. En el mercado de las pinturas y los revestimientos, Carlos Sigüeiro, de Productora Química Llana, sumó su visión sobre la incidencia de la mano de obra: “Si se pasa mal la llana o paran para comer en medio de la aplicación de un revestimiento, eso hace quedar mal a un producto de calidad. Lamentablemente, estamos en medio de un rubro muy informal. Y la queja del cliente va a ir al producto. Y el nuestro, de tan simple, es complicado”, aseguró.
Desde el rubro de los pisos, González Varela optó por una decisión extrema para el aseguramiento de la calidad. “Tuvimos que definir hacer la colocación exclusivamente nosotros para los productos más caros y particulares”.
Aplicar la innovación
“Dado el costo al público de nuestro m2, optamos por resolver la obra actual con un poco más de rusticidad, utilizamos mucho el ladrillo bloque y usamos revestimientos cementicios y plásticos para evitar los probables problemas de mano de obra ante materiales nuevos o complejos. De todos modos, no cesamos de buscar productos competitivos que nos permitan innovar, porque también es parte de esa carrera para alcanzar los ideales”, explicó Vega. Así las cosas, Debaires decidió aplicar la innovación y testear productos en obras chicas, de 3000 o 4000 m2 por obra, lo que se traduce en unas 8 a 10 unidades en un terreno de baja incidencia. “Sin la gran escala, hacer pruebas testigo de los materiales que nos interesan para luego trasladarlos, de ser sus resultados satisfactorios, a las obras más grandes”, confió.
Las oficinas
¿Cómo entregar las oficinas a sus propietarios? ¿Planta libre y área de servicios? ¿O completamente terminadas? En el caso de Debaires, la opción es la primera: priman las plantas flexibles, dada la diversidad de usos y tipos de empresas a las que les venden las unidades.
“Las oficinas es un mercado que siempre nos gustó. Las elige mucha gente profesional joven, innovadora, pero que quiere soluciones inmendiatas. Eso representa el 60% de los que quieren mudarse por la reducción de pago de impuestos que acarrea la compra de una oficina. De todos modos, sería interesante probar el costo real de entregarlas terminadas”, manifestó Vega.
Desde 2003, Debaires se rindió a los encantos de la construcción en seco para los hall, las cañerías y cielorrasos, dejando atrás la construcción tradicional. Sin embargo, los divisorios entre ambientes siguen siendo tradicionales, porque aunque parezca increíble, todavía tienen un factor de negatividad del 40% entre los compradores. “Lo que sí definimos son edificios totalmente eléctricos, que en un primer momento, tenían un rechazo similar pero ahora se redujo a apenas un 9%”, contó.
“¿Por qué no revestir el bloque con placa de yeso y así generar proyectos flexibles?”, consultó la arquitecta Giuliano. “En Chile se venden proyectos flexibles y la gente se pasa la vida reciclando la casa. Habría que aprovechar esa cualidad desde el desarrollo, verla como una ventaja”.
“Es tiempo de derrotar los preconceptos”, apoyó la arquitecta López, de PVC Tecnocom. “El ruido no se puede sacar una vez que estás viviendo en la casa y las carpinterías de chapa tienen mucho que ver en eso. Si la gente notara la diferencia, pediría el PVC en sus perfiles”. Según Debaires, el proceso de cambio ya comenzó, y la gente busca espacios más chicos pero de más confort. “Las tecnologías resultan muy nuevas para un consumidor acostumbrado a la construcción tradicional. Las normas le son ajenas. ¿Por qué conviene comprar un departamento de estas características y visualizar el ahorro a priori?”, opina Vega.
“El DVH de acá a cuatro años va a ser un estándar. Cuando se premie en el costo del kilowatt, ahí se va a masificar. La víscera más sensible de los argentinos es el bolsillo”, agregó risueño el representante de IndusParquet.
Para la gente de Sika y de Química Llana, la clave es crear conciencia globalmente, en forma sistemática, desde lo que comemos al auto que tenemos.
Los materiales“En PVC Tecnocom estamos encaminados con la arquitectura sustentable, porque trabajamos con el PVC desde hace 35 años y con las perfilerías desde hace 6. La particularidad de la empresa es que sabemos exactamente la formulación del compuesto y las ventajas que de este conocimiento derivan. Comenzamos un cambio en la planta para trabajar con Bioetanol. De todos modos, es uno de los esfuerzos necesarios pero con el perfil solo, una vez colocado, no hacemos nada: también los vidrios, los herrajes y por supuesto, la colocación hacen al resultado óptimo”, destacó López. “El producto en sí mismo es terriblemente aislante, térmico y acústico, ideal para zonas de alto tránsito, y esta es una diferencia fundamental para con la carpintería de aluminio”. La empresa provee una línea baja, una media y una alta de perfilería. Cambia el espesor y la altura del perfil para tamaños de aberturas más generosos a media que se avanza en la gama. Propone terminaciones en blanco, marfil, para exteriores; o todos los laminados para foliados.
A la hora de presentar sus productos, Sigüeiro de Química Llana mostró su variedad de pinturas, esmaltes y revestimientos. “Trabajamos mucho con el consumidor final. Entregamos nuestros látex para obras de la dimensión de las Torres Le Parc o para el Plan federal de viviendas, así que la gama es variada para cada tipo de obra. Además, estamos certificados según las normas ISO y exportamos producto a España”, comentó.
“Es cuestión de tiempo que la gente empiece a pedir con naturalidad un látex al agua y aprovechar sus beneficios”, destacó el encargado de marketing, además de anunciar el lanzamiento de una línea de pisos cementicios que ofrecen la variedad de tonos de todo su sistema tintométrico.
Hablando de pisos, IndusParquet, el tercer productor de pisos de madera natural del mundo, comentó que la tendencia se asienta en productos ingenieriles más económicos dentro de la gama, con base de tablero fenólico, flotantes con lámina fina de madera noble, perfectamente útiles. “El más vendido es el prefinished, con 10 capas de laca. El más económico, a escala, ronda valores de 25 / 26 dólares el m2 y se convierte en un argumento de venta adicional para las obras”, mencionó González Varela.
Desde Knauf, comentaron que, más allá de las placas de yeso, hay un segmento que los ocupa y mucho en los últimos tiempos: se trata de los cielorrasos de fibra mineral para oficinas que incorporaron hace un año con una línea básica, una standard y una premium. “Si bien tienen diferentes precios, mantenemos el RH 90 (resistencia a la humedad relativa) en todos los productos, sin importar la gama en la que se encuentren. Es la única marca que dispone de ese detalle. Vimos lo que había en el mercado y no nos gustaba por eso incorporamos esta nueva solución a la par de los sistemas para construir en seco. Estamos trayendo en breve una línea más para hospitales, laboratorios, con tratamiento bactericida que impide la proliferación de hongos. Se puede vender también para oficinas (disponibles a partir de la línea standard), así como la línea Clineo, para eliminar olores”, resaltó Lugrín. Por su parte, Rodríguez Ponce, representante de Sika en la mesa, destacó que de la familia de 300 productos que ofrece su empresa, Sika 1 y los selladores para juntas son los más pedidos por constructores de vivienda y oficina, tanto como otros productos no tan visibles como los aditivos para hormigón o en el sellado de carpinterías y la silicona estructural para el curtain wall. El soporte técnico a la hora de aplicar cada producto llega desde Suiza. Por ejemplo, para la impermeabilización de las extensiones del subte, se llevó a ese país europeo a los responsables de la construcción para mostrarles los trabajos que Sika realizó en el túnel San Gotardo, el mismo que fuera la primera obra de la empresa hace 100 años atrás.
El techo verde disparó otra idea compartida. En Debaires, ya prueban su potencial en dos edificios. “Qué lindo sería ver a Buenos Aires desde arriba y encontrar las terrazas verdes. Es óptimo para el aprovechamiento de las azoteas, un lugar neutral y sin uso en muchos casos tanto como las medianeras. Nosotros, al comercializar, lo tomamos como argumento de venta”, manifestó satisfecho Daniel Vega, sintiendo que van por el camino correcto y que este acercamiento fue por demás fructífero para escuchar a otros actores de un rubro que crece y necesita del diálogo cada día más.
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